کلیه مالکین اراضی و املاک واقع در محدوده یا حریم شهر مکلفند قبل از هر اقدام عمرانی و شروع ساختمان از شهرداری محل پروانه ساختمان اخذ نمایند.

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری صدور پروانه ساختمان نیز منوط به ارائه مدارکی همچون درخواست پروانه، ارائه نقشه محل وقوع ملک، فتوکپی مدارک مالکیت رسمی و ..... می باشد. همچنین مالک بایستی قبل از احداث ساختمان عوارض شهرداری را نیز پرداخت نماید. در حین احداث ساختمان مالک بایستی نسبت به تکالیف قانونی خویش از جمله نگهداری نقشه و پروانه ساختمان در محل کارگاه و رعایت نکات ایمنی و رعایت موازین اشغال معابر اقدام نماید.

پس از اتمام عملیات ساختمانی و احداث آپارتمان و شروع به بهره برداری از آن مستلزم رعایت قوانین و ترتیبات خاصی است. به عنوان مثال رعایت کاربری از سوی مالک نوع استفاده از ساختمانی که در پروانه ساختمان قید شده «کاربری» نامیده می شود. به عنوان مثال مالک بنای مسکونی حق بهره برداری تجاری از آن را ندارد. لذا میبینیم که حق مالکیت در مرحلهٔ بهره برداری از ساختمان نیز محدود شده است. در اینجا به اهم تعهدات فروشنده در این نوع تعهدات به طور مستقل می پردازیم:


(۱) ساخت و تکمیل آپارتمان مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد و بر اساس نقشه ساختمانی بر طبق قراردادهای پیش فروش منعقده فیما بین سازندگان و متقاضیان

مهمترین و اصلی ترین تعهد فروشنده آنست که آپارتمان مورد توافق را بر اساس نقشه ساختمانی و برطبق اوصاف مذکور در قرارداد در زمین معینی ساخته و پس از اتمام عملیات ساخت به خریدار تحویل نماید. در قراردادهای پیش فروش آپارتمان به طور معمول، یکی از مواد قرارداد به تعهد ساخت آپارتمان توسط فروشنده اختصاص دارد. به عنوان مثال شرکت عمران سازه شقایق یکی از شرکتهای معتبر در امر ساخت و ساز پیش فروش واحدهای آپارتمانی در قرارداد پیش فروش به این تعهد فروشنده اشاره میکند به این صورت که ماده ۸ فروشنده متعهد می گردد که مورد معامله را ظرف مدت...... ماه ساخته و تحویل خریدار نماید و در صورت بروز حوادث قهری و غیر اختیاری این زمان قابل افزایش می باشد.

در اغلب قراردادهای پیش فروش آپارتمان، ماده ای را به منظور ذکر مشخصات فنی و ساختاری آپارتمان مورد معامله اختصاص می دهند که در آن کلیه مشخصات فنی و اوصاف اصلی و فرعی آپارتمان ذکر گردیده و بدین ترتیب فروشنده متعهد می شود آپارتمان مورد معامله را بر اساس اوصاف و مشخصات فنی مذکور در قرارداد ساخته و تحویل خریدار نماید. در غیر این صورت خریدار میتواند الزام فروشنده را به انجام تعهدات قراردادی از مراجع ذیصلاح خواسته یا بابت تخلف از مفاد قرارداد فیما بین خسارت دریافت نماید. بنابراین بایستی گفت که تعهد فروشنده در قرارداد پیش فروش آپارتمان از نوع تعهد به نتیجه است نه تعهد به وسیله. زیرا که به موجب قرارداد فوق فروشنده متعهد است آپارتمان موصوف در قرارداد را بر طبق توافق صورت گرفته ساخته و پس از تکمیل آن به خریدار تحویل نماید. لذا نتیجهٔ فوق از سوی فروشنده تضمین گردیده و فروشنده نمی تواند جز در موارد فورس ماژور و قوه قهریه از مسؤولیت و تعهدات قراردادی خویش مبرا شود.


(۲) ساخت و تحویل آپارتمان در موعد مقرر

با توجه به اینکه در قراردادهای پیش فروش آپارتمان موضوع قرارداد به هنگام انعقاد قرارداد وجود خارجی نداشته و بایستی ظرف مدت معینی در آینده ساخته شود فروشنده متعهد است براساس قرارداد در موعد مقرر اقدام به ساخت و تحویل موضوع قرارداد نماید و انجام این تعهد از سوی فروشنده و تحویل موضوع قرارداد در موعد مقرر از اهمیت بسزایی برخوردار است و خریدار بر مبنای همین موعد برنامه ریزی نموده و راضی به انعقاد

قرار داد شده است.

در قراردادهای پیش فروش آپارتمان بایستی به تعهد فروشنده یعنی تحویل در موعد مقرر اشاره شود و صراحتا در قرارداد قید شود به طور معمول در این نوع قراردادها ذکر می کنند که فروشنده تعهد می نماید آپارتمان مورد معامله را ظرف مدت...... پس از عقد قرارداد ساخته و پس از تکمیل ان ضمن تنظیم صورت مجلس به خریدار تحویل نماید. ممکن است در جریان ساخت برخی از مصالح ساختمانی نایاب شود یا قوای قهریه به طور موقت مانع از پیشرفت کار شود و در نتیجه تحویل در موعد مقرر صورت نپذیرد. در این گونه موارد فروشندگان در قرارداد قید می کنند که در صورت ضرورت موعد تحویل را حداکثر به مدت ...... پایان مهلتی که مقرر شده به تأخیر اندازد یا اینکه قید می کنند در صورت بروز حوادث قهری و غیر اختیاری این زمان قابل افزایش می باشد. پس از انقضای موعد ساخت و بعد از اینکه آپارتمان مورد معامله بر طبق نقشه های ساختمانی و توافق حاصله تکمیل گردید و آماده بهره برداری و انتفاع شد، فروشنده باید آپارتمان را چنان که موضوع توافق دو طرف قرار گرفته است به خریدار تسلیم کند. با توجه به اینکه آپارتمان عین معین می باشد فروشنده باید همان گونه که در عقد توصیف شده آن را به خریدار تحویل دهد و مسؤول هر گونه عیب و ایرادی است که در آپارتمان ایجاد می شود. تحویل آپارتمان تابع تشریفات خاصی نیست جز اینکه به هنگام تحویل، صورت مجلس تنظیم می شود که طی آن فروشنده آپارتمان را تحویل خریدار می دهد و تحویل آپارتمان نیز عرفاً با ارائه کلید درب ساختمان صورت می گیرد.

(۳) تنظیم سند رسمی و تهیه مقدمات آن

یکی دیگر از تعهدات اصلی فروشنده آن است که آپارتمان پیش فروش شده را به طور رسمی با تنظیم سند در دفترخانه به نام خریدار انتقال دهد. معمول در این نوع قراردادها آن است که تنظیم سند رسمی پس از تحویل آپارتمان به خریدار صورت می گیرد و با توجه به اینکه آپارتمان نوساز بوده لذا تنظیم سند رسمی نسبت به این نوع آپارتمان ها منوط به رعایت یکسری تشریفات و تهیه مقدمات از سوی فروشنده می باشد از جمله اخذ گواهی پایان کار، مفاصا حساب مالیاتی و عوارض نوسازی و... که در ذیل به این موارد اشاره می کنیم:

    (۱/۳)  اخذ گواهی پایان کار از شهرداری محل

پس از احداث ساختمان فروشنده با مراجعه به شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار می نماید. شهرداری در دو صورت مبادرت به صدور گواهی پایان کار می نماید:

اول اینکه عملیات ساختمانی ساختمان دارای پروانه خاتمه یافته باشد

دوم بنا بدون پروانه یا زائد بر پروانه احداث و موضوع تخلف در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و این مرجع اقدام به صدور رأی جریمه نماید و محکوم علیه نسبت به پرداخت جریمه اقدام نماید.

بنابراین گواهی پایان کار تأییدیه ای است مکتوب حاکی از اتمام عملیات ساختمانی و انطباق آن با اصول فنی و شهرسازی. این گواهی حاصل نظارت های مستمر مهندسین ناظر و مأموران شهرداری است و از مدارک لازم برای معاملات قطعی ساختمانها است.

اما نکته مهم این است که ساختمان چه موقع خاتمه یافته تلقی می شود؟ به نظر می رسد زمانی که عرفاً قابل انتفاع و استفاده باشد. بر این اساس تزئینات مربوط به ساختمان و نماسازی لازمه صدور گواهی فوق نیست، اما انجمن شهر تهران تکمیل نازک کاری را مرحله پایان ساختمان دانسته است.

گواهی پایان کار لازمه انجام معاملات قطعی در مورد ساختمانهای شهری است.

تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری در این رابطه می گوید دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها گواهی پایان ساختمان و در مورد ساختمانهای ناتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد، ملاحظه و مراتب ساختمان  را در سند قید نمایند.


    (۲/۳) اخذ مفاصا حساب نوسازی

یکی دیگر از مدارکی که فروشنده بایستی تهیه نموده و به هنگام تنظیم سند در دفترخانه حاضر نماید عبارتست از مفاصاحساب نوسازی بابت عوارض نوسازی آپارتمان فروخته شده که از اداره کل درآمد شهرداری منطقه صادر میشود. بدین منظور فروشنده از شهرداری محل کتباً درخواست صدور مفاصاحساب می نماید و اداره کل درآمد شهرداری نیز از ملاحظۀ پلاک ثبتی آپارتمان و مشخصاتی همچون مساحت و موقعیت آپارتمان مبلغی را به عنوان مفاصاحساب نوسازی تا تاریخ معینی که در فرم مفاصاحساب موجود می باشد از فروشنده دریافت می نماید و این مفاصاحساب صرفاً مربوط به وصول عوارض نوسازی و عمران شهری است. شهرداری موظف است ظرف مدت ۱۰ روز پس از وصول نامه دفترخانه اسناد مفاصا حساب را در سال یا میزان بدهی ملک را به دفترخانه اعلام دارد و مالک نیز ملزم است عوارض تعيين شده از طرف شهرداری را برای امکان رسمی انجام معامله پرداخت نماید.


    (۳/۳) اخذ مفاصاحساب مالیاتی (گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم)

مطابق ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم صاحبان دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از ثبت و یا اقاله یا فسخ سند، مراتب معامله را به شرح و مشخصات کامل و چگونگی نوع و موضوع معامله مورد نظر به اداره امور مالیاتی ارجاع نمایند. لذا توجه به ماده فوق فروشنده بایستی مالیات نقل و انتقال را به دارایی محل پرداخت نموده و نسبت به اخذ مفاصاحساب مالیات اقدام نماید و ضمیمه سایر مدارک خویش نماید. در اینجا تنظیم سند رسمی به نام خریدار، در واقع جنبه اثباتی داشته و معامله ای که قبلاً انعقاد یافته است را رسماً اثبات می نماید.


(۴) اعطای تسهیلات وام بانکی

همان طور که در مباحث قبل نیز اشاره کردیم با توجه به عدم قدرت خرید نقدی خریداران یا متقاضیان واحدهای مسکونی و آپارتمانی فروشندگان به منظور تأمین بخشی از سرمایه ساخت واحدهای مسکونی و نیز پرداخت بخشی از ثمن معامله از سوی خریداران به صورت اقساطی، از بانکها درخواست اعطای تسهیلات مین مایند. با توجه به سیاست دولت در بخش مسکن و توجه به این نیاز اساسی اقشار مختلف جامعه که در قانون اساسی نیز به این تکلیف دولت مبنی بر تأمین مسکن مناسب به اقشار جامعه و خانواده ها در اصل سی و یکم اشاره گردیده است، در سالهای اخیر دولت از طریق وزارت مسکن و شهرسازی اقدام به اعطای وام به متقاضیان نموده است و مبلغ وام مسکن هر سال با توجه به تورم و افزایش هزینه ها و قیمت زمین و مسکن در حال افزایش است سؤالی که در اینجا ممکن است پیش آید آن است که آیا اعطای وام از سوی فروشندگان به خریداران نوعی تعهد است و فروشنده ملزم به انجام این تعهد است؟ 

در اینجا بایستی گفت که هرچند در آگهی پیش فروش آپارتمان نسبت به اعطای تسهیلات بانکی اشاره گردیده است ولی در قرارداد پیش فروش آپارتمان فروشنده شرط می کند که تمامی تلاش خود را به منظور اخذ وام برای متقاضیان بکار خواهد گرفت و لذا در صورت عدم موفقیت خریدار بایستی مبلغ وام را به شرایطی که از سوی فروشنده تعیین می شود پرداخت نماید. بنابراین فروشنده در اینجا یک نوع تعهد به وسیله در مقابل خریداران می نماید و هیچ تضمینی در این خصوص وجود ندارد.