شناسایی کامل فروشنده ملک
در قدم اول باید مدارک شناسایی و وکالت نامه قانونی فروشنده یا امضا کنندگان قرارداد را به طور دقیق بررسی کنید این در حالی است که اگر به جای هریک از طرفین معامله شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم ، قولنامه را امضا می کند باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود. نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن و ممنوع الخروج نبودن طرفین معامله است. به عنوان مثال فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله ای را ندارد. افراد ممنوع المعامله سه دسته هستند:
- تجار ورشکسته
- محکومین دادگاه‌ها
- اشخاصی که عاقل، بالغ و رشید نیستند، یا به عبارت دیگر فاقد اهلیت هستند
آژانس املاک سِوِن این ابزار را در اختیار دارد که تمامی موارد فوق اعم از ممنوع المعامله بودن، ممنوع الخروج بودن، استعلام کارت ملی و کد ملی را مورد بررسی قرار دهد و شخصی با جعل اسناد یا داشتن سابقه ای مبنی بر عدم توانای انجام معامله روبروی شما قرار نگیرد.
از دیگر نکات مهم قبل از انجام معاملات ملکی اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است. چرا که از نظر قانونی معامله با این افراد باطل است. به منظور بررسی این موضوع املاک سِوِن از اداره سرپرستی محجوران پیگیری و استعلام می نماید.
بررسی وضعیت سند
قدم بعدی اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی دردسر چه بهتر است که در زمان تنظیم قرار داد علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه ای و توقیفی بودن، مشخص شود. اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند. تمامی استعلامات اسناد مالک از قبیل، استعلام سند، وکالت نامه، چک مالک جهت انتقال سند و گواهی انحصار وراثت برای املاک ورثه ای در آژانس املاک سِوِن مورد بررسی کامل قرار می گیرد.
آژانس املاک سِوِن، اگر نکته مبهمی در مورد وضعیت سند مالکیت مشاهده کند در این گونه موارد به طرفین معامله اعلام می دارد و تمامی مواردی که حاکی بر بی شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است را از شخص فروشنده طلب می کند. همچنین با استفاده از کد رهگیری املاک، از طریق سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلامات لازم را به عمل می آورد.
مطابقت ملک با وضعیت موجود آن
حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق مشاهده کرده و تمامی جوانب آن را از حیث خرابی ، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله ، سعی می شود حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه درج شود.
معاملات املاک ورثه ای
در معامله املاک ورثه ای باید مشخصات دقیق تمام ورثه یا موکلین آنها با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. همچنین معامله اینگونه املاک جز با حضور و موافقت تمامی وراث امکان پذیر نبوده و در صورت مخالفت حتی یک نفر، معامله به زمانی پس از پیگیرهای قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه موکول می شود. در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونیشان الزامی است اگر یک نفر از مالکین از طرف بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای وی کفایت می کند.
عدم پرداخت یکجای کل مبلغ معامله
به خریداران توصیه می شود که هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید! تحویل کامل ملک نه تنها به شکل دریافت فیزیکی محل بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است.
از طرفی به فروشندگان توصیه می شود، اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده اند، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه ( در صورت عدم محقق شدن آن ) در قرارداد درج نمایند تا خریدار یا مستاجر هم به شکل متقابل مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد
از آنجا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آتی در معاملات املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسرهای بعدی، شرایطی بر فسخ را برای هرکدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.
تنظیم و ثبت سند
از دیگر نکات مهم معاملات املاک به منظور آنکه نه خریدار و نه فروشنده دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم هست که هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد.
تنظیم قانونی قرارداد در آژانس املاک
از آنجا که شاید معاملات ملکی مهم ترین و در بعضی موارد شاید تنهاترین معامله ی زندگی یک شخص باشد، نکته مهم بعدی جهت شرکت در معاملات املاک آن ست که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گرفته و بلافاصله، کد رهگیری و هولوگرام دریافت نمایند. شاید در این مورد مشمول هزینه ای شوید اما معامله خود را بیمه نمودید. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی توسط مامور فاقد صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی تلقی می شود.
همین طور باید بدانید بنگاه املاک صرفا با داشتن یک سر در با همین مضمون جهت انجام معاملات املاک کافی نیست. مشاورین املاک می بایست دارای مجوز کسب قابل رویت باشند.
دیدگاه خود را بنویسید